Hola de nuevo queridos lectores de nuestro blog inmobiliario, hoy venimos a hablar de un asunto que muchos desconocen y que por desgracia en la actualidad está pasando al orden del día, nos referimos a los vicios ocultos en la compraventa de viviendas.

Esperamos que este artículo sea de tu agrado y que sobre todo te ayude a identificar cuando un inmueble presenta deficiencias antes de realizar la compra para que tomes las medidas oportunas. 

Introducción al artículo sobre vicios ocultos

Para poder comprender todo lo relacionado con los vicios ocultos, primero debemos saber como se define legalmente. El vicio oculto es aquel defecto grave que afecta a la vivienda y que no se hubiera podido detectar a primera vista por el comprador antes de realizar la operación de compraventa, debiendo existir dicho defecto antes de dicha operación y cuya consecuencia afecte directamente al valor del inmueble si se hubiera conocido dicho desperfecto.

Tipos de vicios ocultos: Suspicacias detectables

tipos de vicios ocultos en la compraventa de viviendas.

Atendiendo a su naturaleza y características, podríamos hacer una clasificación general de vicios ocultos englobándolos en las siguientes categorías:

Relacionados con el agua. Suelen ser uno de los vicios ocultos más recurrentes, sobre todo en cuanto a humedades, ya que estas pueden ser reparadas superficialmente de cara a la venta y aparecer posteriormente debido a que las tuberías no se encuentran visibles o no podemos comprobar el grado de impermeabilización de techo y paredes.

Problemas de habitabilidad. Son aquellos que pueden afectar a la salud de las personas que habitan en dicho hogar, como por ejemplo, la aparición de hongos en diferentes estancias o lugares del hogar. Véase este artículo.

Problemas con la cimentación. Se refieren a aquellos fallos estructurales que ponen en compromiso la estabilidad del edificio, como pueden ser vigas, cimientos, movimiento de tierras, etc…

Mal aislamiento térmico-acústico. Este tipo de vicio oculto ocurre cuando hay un defecto de construcción o un uso de malos materiales para realizar cerramientos, ventanas, etc… que provocan que el ruido, el frio o el calor, hagan que nuestro hogar no tenga una buena habitabilidad.

Instalación eléctrica defectuosa. La electricidad es otro tipo de vicio oculto que puede ocurrir en una vivienda. Tomas eléctricas que no funcionan, sistema de seguridad contra descargas eléctricas, instalaciones eléctricas en mal estado general, etc…

Para ampliar esta información se ha creído oportuno compartir el siguiente vídeo de la agencia inmobiliaria Bon Lar de Madrid ya que aporta información relevante al respecto. ¡No te lo pierdas!


Diferenciando viviendas de nueva construcción o de segunda mano

Para el tratamiento legal de vicios ocultos, debemos tener en cuenta si se trata de una compraventa de segunda mano, o la compra de una vivienda de nueva construcción, puesto que las condiciones varían según sea una o otra.

Vicios ocultos en una vivienda de segunda mano: Existe un plazo de 6 meses para detectar y reclamar dichos vicios ocultos. Es un periodo un tanto breve, es por ello que es importante revisar muy bien y estar atentos a los diferentes rincones del hogar: suelos, paredes, techos. En caso de existir un vicio oculto, será el vendedor a quien tendremos que comunicar y reclamar dichos vicios ocultos.

Vicios ocultos en viviendas de nueva construcción: En este escenario contamos con mayores plazos para realizar las reclamaciones pertinentes, que en este caso se harán a la promotora o constructora. Se cuenta con un plazo de 10 años para detectar y reclamar vicios ocultos relacionados con daños estructurales, ya que son defectos muy graves y que pueden tardar más tiempo en ser detectables. En caso de vicios ocultos que afecten a la habitabilidad, el plazo en vivienda nueva es de 3 años a partir de la entrega de la vivienda. Para los defectos de acabado, como pueden ser suelos, paredes o cualquier otra superficie que presente defectos por una mala instalación por el uso de materiales de baja calidad, podemos contar con hasta 1 año de plazo.

Reclamación legal por vicios ocultos

Reclamación legal de vicios ocultos: No te cortes y ¡reclámalos!

Debido a que los vicios ocultos están correctamente identificados dentro de la legislación vigente, debemos reclamar cualquier daño considerado vicio oculto dentro de los plazos establecidos para ello.

Lo mejor a la hora de reclamar un vicio oculto, sobre todo si es muy grave y con una gran cuantificación económica en lo referente a su reparación, es contratar a un bufete de abogados que cuente con un especialista en derecho inmobiliario.

El proceso más común para abordar estas reclamaciones es la de la comunicación por vía escrito, por ejemplo burofax, al responsable para que quede constancia de las comunicación y que ésta se produce en una fecha dentro de los plazos habilitados para ello.

En un primer momento, se intentará llegar a un acuerdo amistoso con el vendedor para que subsane las deficiencias, en caso de no ser así, se podrá abrir un proceso judicial, en el cual se deben acreditar todo tipo de pruebas que demuestren que dicho desperfecto no ha sido originado por un mal uso o que el vicio oculto existía previamente a la compraventa de la vivienda.

Existen dos soluciones legales en la finalización del proceso:

Acción "quanti minoris": Que modifica el valor del contrato reduciendo el valor como consecuencia de la afectación del vicio oculto sobre la tasación del inmueble.

Acción redhibitoria: Anulando el contrato y procediendo al reembolso de lo pagado, con una indemnización por daños y prejuicios.

Prevención contra vicios ocultos

Como dice el dicho, hombre precavido vale por 2.

Es muy complicado prevenir los inconvenientes que puedan ocasionar la aparición de vicios ocultos, puesto que al no verse a simple vista, y contar con unos plazos determinados, no siempre podremos darle solución. Hay algunas opciones que podemos elegir antes de la compraventa para intentar no sufrir un proceso de litigio o disputa por la aparición de vicios ocultos:

Pedir facturas de reformas: Las instalaciones eléctricas o de fontanería nuevas tienen muchas menos probabilidades de ser susceptibles de sufrir desperfectos que puedan derivar en un vicio oculto, por ello, solicitar todas las facturas relacionadas con reformas sobre el hogar es una buena forma de ser precavidos.

No comprar sin ver. Si ya de por si, comprar un vivienda es una operación de alto riesgo por los problemas que pueda ocasionar y por el alto valor de dicha operación, si encima realizamos la compra sin ver el inmueble unas cuantas veces, será más probable que los vicios ocultos y desperfectos puedan afectarnos.